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海口喜盈门业主维权经历小结
2014年起，海南现代集团、海南现代美居投资有限公司、海口喜盈门公司以海南省重点项目，售后包返租，商铺分割拆零销售、年返7%，6年托管、10年托管等虚假广告诱骗来自全国各地的投资者购买海口喜盈门商铺。（下文提到的现代集团、开发商现代美居、喜盈门公司、物业公司、皆为一家公司。高管多数是亲属关系，互相交叉任职。）
1、价格欺诈。现代美居开发商和喜盈门公司称100万的商铺，6年包租，年返7%，即买即赚42%。之后用前三年房租抵扣购房款。那么业主实际付出成本是三年房租21万+79万贷款（或全款）=100万。然而现代美居开发商（喜盈门）购房合同和发票只开79万元。业主的房产价值无端折损21万（21%），以喜盈门公示的BC区商铺销售额25.8亿*21%=5.418亿元，业主共被开发商诈骗5.418亿元。
2、偷税漏税。由于开发商欺骗业主，用前三年的房租，抵扣购房款，金额占总购房款的21%，而在购房合同和发票中没有体现出该款项，5.418亿的隐形收入，开发商未纳税。
3、返租欺诈。业主买的商铺价值100万，应按每年100万*7%的承诺返给业主，后三年返租应为100万*7%*3年=21万，但是喜盈门公司以业主实付79万为由，将后三年的返租算成79万*7%*3年=165900元。业主又被骗了44100元（4.41%）
4、分割拆零销售。为了缩小投资标的，方便销售，开发商人为将几百平方的商铺分割成数个小商铺对外销售。此举严重损害了业主的合法权益，业主购买的商铺没有门窗，没有隔墙，四至界限不清，造成业主无法正常主张自己的合法权益。
5、违规验收商铺。喜盈门项目是带租销售，分割拆零销售商铺，业主被要求全程委托运营管理方签收商铺，实际大部分商铺没有按图纸施工交付，没有隔墙和门窗，直接按运营的要求几个商铺合并成大开间商铺，违规直接通过验收。2016年9月28日商场盛大开业，2016年12月30日才组织竣工验收，2017年5月24日消防通过验收，2017 年 12 月组织项目通过联合验收。这不是违法未竣工验收就投入使用吗？质检站的答复是，重点项目可以未竣工投入使用。有这样的法规吗？消防验收没有通过也可以投入使用吗？
6、违规修改验收标准。2016年2月22日建设单位私自召开内部会议，将砖墙改成石膏板墙，且会议纪要没有人签名。
7、违规报建现代大厦，2017年3月份，开发商未经业主同意，取消业主公共停车楼，以及取消B0区商铺的计容面积，留出的计容面积用于报建现代大厦。此举不仅侵占了业主的停车楼，造成 300多个停车位的缺失，还造成B0的业主商铺没有计容面积，6年都无法办理房产证。侵占业主利益。 8、违规报建18栋别墅，2018年10月份，开发商未经业主同意，在BC区前面广场报建18栋别墅，侵占了整个商业广场，造成BC区商铺价值严重贬值。在喜盈门致业主的一封公开信中称：18栋别墅并非喜盈门用地，那么为何18栋的地下车库与喜盈门相通，共用出口和收费？甚至有标注18栋为喜盈门三期项目？ 9、以黑社会性质的手段非法强行驱赶原入住经营商家。2017年2月份，开发商及经营管理方为了调整经营区域，采取黑社会性质的手段强行将正在经营的商铺上锁，强行驱赶、搬空在营商家的物品等手段，迫使商家搬迁，有海南直播为证。 10、停车位缺失。由于拆除了停车楼报建现代大厦，应建372个停车位，盈门项目已经没有足够的面积建停车位，只能采用双层机械停车位的方法来补足，现场探查，只有12个机械停车位，且全部属于损坏停用状态。
11、 强行收取高额促销管理费。2017年4月份，商城做迎五一促销活动，喜盈门管理方要求所有的商户都参加他们的活动，每户交5000元纪律保证金和1万元服务费等，而且还要从商户营业额中提取5个点的提成。”据当时商家估算，单这次活动的保证金和服务费，物业公司违规收取上1000万元的费用。商家纷纷表示生意本来就不好，还要收如此高昂的促销管理费，许多商户表示抗议，却投诉无门。
12、明知返租不可持续，继续欺诈。2018年，喜盈门公司推动商铺价格上涨，价格较201515年、16年已经翻了一番，他们明知返租不可能兑现的情况下，还加大了欺骗宣传力度，由6年包返租，变成了10年7%，“10年托管、购铺金融计划”，实际上有多少个业主签的是10年的返租合同呢？真所谓，你看上人家的返租（利息），人家看上你的本金。
13、资金去向成谜。喜盈门公司多项虚假宣传、欺诈、违法操作之下，开发一个喜盈门项目，可以赚到普通项目2-3倍的利润，可是据业主透露，现代集团尚欠银行20多亿的贷款，以及5000万的高利贷；现代集团主要控股公司注册地为国外逃税天堂维尔京群岛；现代集团的法人曾经被法院限制高消费，之后旗下公司现代美居投资有限公司紧急更换法人代表，如今现代美居投资有限公司的法人代表也被限制高消费了，那么现代集团赚的钱去哪里了？
14、违反物业管理条例，擅自更换物业公司。海口喜盈门建材广场C区于2015年3月开始销售，B区于2015年8月销售，该商铺是带租约销售的，边建边租边销售；前期物业管理公司是海南现代物业公司，是开发商自己的物业公司，没有按照国务院《物业管理条例》的规定进行公开招标选聘，而是开发商自行决定将该物业公司作为前期物业公司入驻管理物业，2016年9月，商场正式开张营业后，开发商采取协议选聘的方式将物业公司更换成海口喜盈门经营管理有限公司，该公司是开发商的关联公司，此时，喜盈门建材广场BC区已经销售了大部分铺面，开发商没有经过业主大会决定，并采取公开招投标的方式选聘，违反了国务院《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》相关规定。
15、诚恳的谎言。2022年合同到期之际，为笼络人心，提高合同续签率，喜盈门公司给业主的一封家书里，表面诚恳，通篇谎言，竟然将疫情区间扣除业主的租金2000多万给商家免租（尚不知道是否真正免租），变成了是喜盈门公司给商家免租，归于现代集团喜盈门公司的丰功伟绩。可见这个谎言他们不知道说了多少遍，最后自己都以为是真的，竟然敢拿来给业主说事。信中还说到8年商铺托管经营，喜盈门公司亏损6000万。这可是喜盈门公司最高光的时候，还亏损了6000万！他们的钱是大风刮来的吗?亏钱了还要继续蒙受亏损把控BC区经营权不放手？业主要感谢他们？几年经营亏损6000万的企业，业主们方向将经营权全权交给这样的企业？
16、返租协议到期，返租骗局暴雷。2022年合同到期后，喜盈门公司包租合同骗局没办法继续玩下去了，第一份续签合同没有任何保底，多次强调业主不可撤销的义务，业主签约六年，不能违约，违约要付相应的违约租金（哪怕几年没出租，业主违约也可能因为“影响统一经营”需要赔偿违约金）；而喜盈门公司不管租出去多少商铺，都没有任何违约责任，业主的收益是整层的租金一起分配，喜盈门公司再抽取30%的租金作为管理费，请问这样霸王合同业主要不要抗争？
17、有一部分不知情的业主与喜盈门公司签了不平等的合同，第二天业主想解约，喜盈门公司各种耍赖不同意解约。约一个月左右，喜盈门公司发现签约商铺委托运营的业主远达不到运营的基础条件，才开始通知业主陆续解约，他们也不给返还合同，只是要求业主签一份解约免责声明，欲剥夺业主后期追诉维权的权利。
18、业主代表多次与喜盈门公司谈判，将原来年返7%的期望值，降到5%，再到2%，喜盈门公司仍不同意保底，要业主代表保证95%以上的签约率，才给2%的保底，喜盈门公司经营收钱，盈利，凭什么让业主代表保证95%以上的签约率？
19、恼羞成怒、驱赶商家。续签谈判失败，喜盈门公司故意抬高管理费到45元/平方，将小业主商区的商家驱赶到自营的A馆。一夜之间喜盈门BC区由一个海南高端建材品牌城变成了一座空城。喜盈门BC区商区败落完全是因为喜盈门管理层自私自利、目光浅短、违背公平诚信驱赶BC区商家所致。
20、交铺标准之争议。因业主和喜盈门管理方合作谈判失败，部分业主决定收回商铺自营或自租，要求开发商和运营商按照购房合同标注交还商铺，在政府主持的协调会议上，喜盈门公司承认违约，承诺给业主登记排队按购房合同标准交房。然而时至2025年7月，除了有几个业主到法院起诉，开发商为了应付调查，简单隔墙，实际远未达到购房合同交付标注，开发商仍未给大多数要求交铺的业主进行交付。
21、再次违规更换物业公司。2022年9月底业主购买商铺时签订的委托经营合同到期后，开发商为了继续控制海口喜盈门建材广场，私自将BC区的物业管理公司更换成海南盈之丰服务有限公司，该公司依然是开发商成立的自有物业公司，其实物业公司人员基本上是原物业公司的人员，再次违反了国务院《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》相关规定，显然属于非法入住的物业公司。
22、二次出让土地空间，由于B0区的业主商铺容积率被归零用于建设现代大厦，该区域的业主一直无法办理房产证，部分B0区的业主不断投诉，准备起诉退款退铺，政府于2022年10月24日公示，将之前为建设现代大厦腾出容积率而被清零容积率的三块地定义为地下空间，并进行二次出让。因此B0区的业主才有了土地容积率，才能办理了房产证，B0区的风波才就此平息。
23、8元物业费。2023年初，刘吉和安妮等热心业主组成一个临时小组，准备找开发商谈判物业费，目标是6元以下，对标隔壁吾悦广场，然而未经谈判小组的同意，两个业主突然擅自闯入现场，并强势控制整个局面，与开发商达成统一意见，按8元/平方标准收取物业费。之后开发商给政府去函，备案8元的物业费，政府未给予答复。8元/平方的物业费就此产生。
24、招租合同隐藏的法律免责风险。2023年，喜盈门公司再次拟稿一份商铺委托出租合同，这一次的合同相对简单，双方只有委托出租的关系，委托出租成功，喜盈门公司抽取一个月的租金提成，没有其他违约责任，许多业主都签了这份委托出租合同，岂不知又中了喜盈门公司的一个圈套。业主签约委托出租合同至今，喜盈门公司并没有为BC区进行实际规划招商，几乎没有投入任何招商成本。既然他们不投入成本招商，为何又要业主签约委托招商合同呢？等到业主和喜盈门公司打官司，才发现原来委托出租合同是一个免责的陷阱。因为前期委托经营管理合同已经结束，双方未提出异议的情况下，续签了新的合同，等于形成了新的合作关系，许多业主因此失去了诉喜盈门逾期违约交铺的权利。原来委托出租商铺是假，免责才是其主要的目的。
25、业主自救招商受阻。2023年初，100多位业主参与入股组建昂拓公司，开展进口城招商项目，企图通过招商自救盘活商区，昂拓公司运作了几个月后才发现，和商家谈了几波合同，基本上都谈好了，只要商家到物业了解进场装修情况都有去无回，不了了之，喜盈门公司不给BC区开展招商业务，又千方百计阻拦业主招商，业主只能继续转向维权斗争。其中信访维权上百次略过。
26、霸占车库和公共收益权。2023年3月份，开发商在海南日报刊登，地下车库归全体业主所有，不出售，不办理不动产权证。在业主与开发商斗争三年的经历来看，开发商毫无诚信，多次在公开场合撒谎，而今为何慷慨大义主动登报公示地下车位归全体业主所有呢？是不是背后有某种压力，或者隐藏着什么不可告人的目的呢？事实证明开发商不会如此慷慨大义，即使登报公示地下车库归全体业主所有，他们依然霸占车库收费权和其他公共区域收费权。在政府协调会上，业主对停车位收费权提出异议，政府转述开发商的回答：物业公司称经营亏损，所以要用停车位收入补充经营亏损，等到成立业委会了自然交出停车位收入权，算是对开发商答复的默认许可。请问一家企业经营亏损，就可以明抢他人的收入吗？
27、9号门事件，违规修改消防通道。2023年8月业主发现喜盈门物业公司在9号门消防通道上加盖商铺出租做洗车场。9号门消防通道盖商铺，通道被占，将严重影响BC区的消防安全和商业价值，业主迅速集合维权抗议。物业公司也调来大批人马，与业主互相争吵，完全没有物业人员的素养和姿态，其中一个女物业指着业主破口大骂，还想动手打业主，差点升级成群体打架事件。物业公司坚持称，该处原来是商铺，为了提升商场的价值，他们将商铺打通拓宽通道，贴钱给业主返租。经业主调取资料查询，原来9号门是消防通道。开发商（物业）见地理位置好，他们就改了图纸，将10号门改成消防通道（实际10号门作为消防通道也不合格），然后将9号门通道一半规划成商铺，为了营造阔气的形象，便于销售商铺，喜盈门方当时并没有建该商铺。但还是将该商铺出售给了业主，并贴钱返租。物业公司方一会称该处是商铺，卖给业主了，他们贴钱返租，一会说是他们物业公司员工购买的商铺，有权恢复商铺，总之谎话连篇，不知哪句是真哪句是假。 在业主举报消防通道不合格之后，物业方连夜悄悄整改10号门消防通道，并停止了在9号门上加盖商铺。9号门事件，印证了业主间口传的一个消息：喜盈门的商铺存在许多违规报建，与图纸不相符的地方。
28、违规催缴物业费。2023年11月份，喜盈门公司多次以不给充电卡阻止业主商铺通电的手段向业主催缴物业费。甚至闹过一个笑话，某商铺是两个业主的商铺合并在一起出租的，一个业主补缴了停业一年多的物业费，通了电进场装修，第二天物业公司赶来阻止装修，说另外一个业主没有交物业费，不能通电作业，必须两个业主都补缴交物业费才能通电。业主为此展开了一波声势浩大的维权行动。业主托管给喜盈门公司运营6年期间，都没有交过物业费，都是商家交的物业费。为什么喜盈门公司驱赶商家至BC区空城，而业主要补缴停业期间的物业费？后喜盈门公司发现催缴停业期间物业费业主意见很大，无法执行，只能暂时搁置停业期间的物业费，那么已经补缴物业费的业主岂不是很冤枉？
业主打12345投诉喜盈门物业卡水电催缴物业费，12345政府热线工作人员答复：先缴物业费再充电卡，是该公司的管理流程，算是对该行为的认可。这是12345热线知法犯法。
28、强收手续费。在这次维权过程中，业主发现，物业公司不仅卡水电强收物业费，还强行对微信缴费的业主收取手续费。
29、派出所阻拦信访。由于喜盈门公司存在多项侵占业主权益的行为，业主多次信访无果，2023年11月26日晚上9点多，警察突袭上门带走崔云峰业主，理由是非法结集信访。数名业主连夜集合到派出所情愿。最后派出所对崔云峰进行训诫警告其近几日内不许信访，要求写下保证书后才放人。
30、摘牌事件。2023年12月份，因喜盈门运营管理公司与业主签约的商铺托管合同已经到期一年多，喜盈门运营管理公司实际上已经完全退出了BC区的招商和管理工作。BC区商铺空置率达到80%以上，为开展进口城招商业务，业主决定摘除喜盈门公司在B区废弃的招牌，更换成“进口城”招牌。喜盈门公司物业人员多次出面阻拦摘牌，并称喜盈门项目是海南省十二五、十三五重点项目，业主无权更换经营业态，并报警说有人破坏公司财产，警察到场制止业主摘牌，业主反问：商铺是业主购买的，喜盈门运营管理公司已经退场，凭什么业主不能摘牌？不摘牌喜盈门公司能不能付广告位付租金？警察灰溜溜走掉。之后物业公司主管又打电话给城西镇的书记，陈书记也劝说业主不要摘喜盈门的招牌。喜盈门的招牌摘下来后，派出所对昂拓公司的法人催云峰下达传唤书，准备以破坏公司财务的罪名，对相关人员进行拘留或罚款，后经500多名业主紧急联名请愿，摘牌事件才平息下来。
31、成立业委会受阻。为依法享有业主权益，有效监督物业行为，业主多次提出与开发商分割物业，成立小业主独立的BC区业委会。城西镇政府均予驳回。业主提出现代大厦和18栋别墅批建程序违法，严重侵占小业主的权益，要求依法认定现代大厦违建并拆除现代大厦，城西镇政府的领导回复业主：现代大厦程序不违法，与成立BC区业委会无关，你们不要投诉举报现代大厦，成立业委会是小事情，可以给你们开绿灯，但是按照程序你们必须先召开业主大会，投票同意BC区成立业委会，才能正式成立BC区业委会；政府承诺找现代集团法人代表沟通同意成立BC区业委会；现代集团法人代表也同意成立BC区业委会，业主有录音。为成立 BC区业委会，2023年11月份起，小业主花费了大量时间人力物力，组建了约80人的志愿者团队，历时半年多时间，电话沟通准备工作召开业主大会，2024年6月28日开始投票，36小时内投票同意成立BC区业委会的业主达到850多人，截止7月8日达到975人同意，赞成票占比99.79%，创下海南省业委会投票记录，充分说明成立BC区业委会是民心所向。然而经业主多次与开发商沟通，他们拒绝参与投票，理由是没有分割方案，不同意投票。（之前不是答应政府和小业主同意了吗？有反对的理由半年多未曾主动与业主沟通？BC区是开发商故意人为将水电和A区连接在一起的，要做分割方案，不是应该由开发商来做吗？）1271户业主，975户同意成立BC区业委会，就因为开发商一票面积占比约48%（其中大部分为A区的面积），拒绝投票，BC区业委会不能成立，这个规则是否公平合理？之后现代集团法人曾在公开场合说：我的信誉和面子都不重要，公司的违法事实，你们看着办。
请问面对这样的开发商，能不能信任？能不能合作？该怎么合作？ 32.昂拓公司暂停运作。2024年4月份，因昂拓公司在喜盈门商场没有招商管理权，以及进口城项目无法落地等原因，为保留昂拓公司的剩余股本金，公司大股东紧急叫停公司一切业务，公司进入暂停运作阶段。
喜盈门业主大会筹备组始终以争取业主合法权益，兴商场、旺商铺为工作目标。只有永远的利益，没有永远的敌人，我们不是跟自己的商铺过不去，更不是和钱过不去，为盘活商城，如果现代集团诚心合作，不排除未来有合作的可能。但是我们一定要建立小业主合法的组织，争取主权，依法享有业主权益，该算的老账，该争取的权益我们不能放弃，有利益我们可以谈合作。但是绝不能因为短期的租金（利益）而放弃主权！没有主权，就谈不上合作；没有主权，我们的资产只能被殖民；没有主权，业主团队解散了，几年后现代集团再次收割业主的资产，（他们不是没有干过，历史的教训绝不能忘记！）谁还能带头站出来维权？
以上为个人购买海口喜盈门商铺后，参与和经历过的部分维权经过小结，未能完全概括喜盈门小业主的维权历程，个人观点可能存在主观片面性，仅供参考。
明知返租不可持续，故意虚假宣传诈骗。有几个业主是签了10年委托合同的？ 2018年后喜盈门公司宣传10年托管，说辞是2022年合同统一到期，让购房的业主先签4年的托管合同，到期后再一起续签，甚至有很多业主2020年买铺，只签了两年的商铺托管合同，2022年统一委托经营管理结束后商铺就烂尾了。
虚假验收商铺。竣工图上隔墙的标准是砼砌砖墙。现场却是石膏板隔墙，或者大多商铺没有隔墙。
2017年开发商瞒着业主拆除公共停车楼，用于报建现代大厦，
2017年之前销售宣传效果图，
更改规划报建后的效果图
2018年喜盈门BC区前面是一个广场，为了促进商铺销售，当时18栋别墅地块是作为广场和停车场来展示和宣传的，正面停车楼清晰可见，之后停车楼被拆除，盖开发商自己的现代大厦，停车场广场被开发商另盖18栋别墅侵占。
未经业主大会同意，也未召开听证会，仅凭开发商一张纸申请，规划局就同意修改项目总图，报建现代大厦？ 同样18栋别墅的报建也未经业主大会同意，也未召开听证会就通过申请了。
现代大厦报建图纸
18栋别墅地下室和BC区地下室连通，同时18栋别墅被称为喜盈门三期项目。 然而喜盈门公司给业主的一封公开信中声明，18栋别墅是现代美居开发商亏本建设，与喜盈门项目无关。到底在隐瞒和惧怕什么？
喜盈门三期项目与喜盈门项目用地无关？ 18栋别墅 不是喜盈门用地？ 为何地下停车库与喜盈门车库连通？ 甚至在地下车库将18栋别墅标注为喜盈门三期项目？ 地下车库精品馆（A馆A区）与十八大连通的证据。
应建372个机械车位，搜遍整个地下停车场，只有12个机械停车位，且全部属于损坏无法使用状态。
B区、C区业主已经签署独立的物业服务合同，前期物业服务公司是海南现代物业管理有限公司，已经有前期物业公司的情况下，未经业主同意。再次通过协议方式选聘物业服务公司？ 喜盈门公司致业主的一封家书，谎言连篇，疫情期间给商家免租是业主应喜盈门公司的要求，从业主房租中扣除的，成了喜盈门公司到处宣传的丰功伟绩。亏损6000万为何霸占BC区经营权不放手？
喜盈门公司在给业主的一封回函中，再次确认了高达45元/平的收费标准，以此驱赶BC区的商家到自营A馆。
业主致电12345投诉喜盈门物业管理费过高，破坏营商环境。业主因失误，说成40元的管理费。12345不但不解决问题，还站在喜盈门公司的立场，甚至讥讽业主说40元物业费是无稽之谈。
2022年10月1日国庆节（商铺委托合同到期），业主自发维权谈判，现场300多人参与维权。
收铺通知 在政府主持协谈会议之下，喜盈门公司承认违约，并张贴收铺通知，但之后只给极少数个别的业主交铺，且未达到交铺的标准，多数业主的商铺至今未按合同标准进行交铺。业主的商铺没有四至，无法独立出租或经营。 2023年6月17日昂拓公司召开入股和商铺委托出租大会 
因盈之丰物业身份不合法，擅自强行进驻业主商区违规收费，物业收费不合理，服务严重不达标，业主和商家拒绝交物业费，物业公司以各种手段恐吓催缴物业费。
9号门维权引发冲突 2023年8月，喜盈门公司在商场通过验收之后，为蝇头小利，未经报建，也未经业主同意，私自在商场9号门通道上加盖商铺，严重影响消防安全，以及BC区内铺的价值，业主集合抗议维权，产生剧烈冲突。 女物业员工带头辱骂业主，引发冲突
10号门被改成消防通道也不合格，消防局通知物业管理方连夜偷偷整改 物业经理对在9号门消防通道加盖商铺的解释
9号门政府回复
既然原先是商铺，为什么6年后才恢复商铺？开发商将商铺让出来做通道，做慈善？验收是如何通过的？
现代美居开发商公告放弃地下车库产权，属全体业主所有，但是仍然霸占地下车库收费权，请问这是为何？房地产人士出来解释一下？
为报建现代大厦，将B0区地下商铺面积改为地下室，容积率归零，多余的容积率用于报建现代大厦，导致B0的业主多年无法办理房产证，面对业主将起诉退款退铺的压力，开发商联合政府将B0区地块进行二次拍卖，才有了容积率为B0区的业主办理房产证。此等操作，在业主多次维权信访过程中，政府部门都承认其合法。
喜盈门母公司现代集团，主要控股公司注册属地是国外英属维尔京群岛。
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发表于 2025-7-22 09:49:05